Kúpna zmluva – vzor od advokáta.

KÚPNA ZMLUVA

o prevode vlastníctva bytu, uzavretá podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Článok IZmluvné strany

Predávajúci:

(ďalej len „predávajúci“)

a

Kupujúci:

(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci ďalej spolu aj ako „zmluvné strany“)

Článok IIPredmet zmluvy

1.Predmetom tejto zmluvy sú nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č. [číslo listu vlastníctva], okres [okres], obec [obec], katastrálne územie [katastrálne územie], a to:

(ďalej spolu len „nehnuteľnosti“; byt uvedený v písmene a) ďalej aj len „byt“).

2.[ak má byt jedného vlastníka:] Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností v podiele 1/1.

3.[ak byt predávajú manželia z bezpodielového spoluvlastníctva:] Predávajúci sú manželia a nehnuteľnosti sú v ich bezpodielovom spoluvlastníctve.

4.[ak byt predávajú podieloví spoluvlastníci:] Predávajúci sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností v týchto podieloch: [podiely predávajúcich].

5.Predávajúci touto zmluvou predáva kupujúcemu nehnuteľnosti so všetkými ich súčasťami a príslušenstvom a kupujúci ich za dohodnutú kúpnu cenu kupuje.

6.[ak kupuje jedna osoba:] Kupujúci nadobúda nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva v podiele 1/1.

7.[ak kupujú manželia do bezpodielového spoluvlastníctva:] Kupujúci sú manželia a nehnuteľnosti nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

8.[ak kupujú viaceré osoby do podielového spoluvlastníctva:] Kupujúci nadobúdajú nehnuteľnosti do podielového spoluvlastníctva v týchto podieloch: [podiely kupujúcich].

Článok IIIOpis bytu, spoločných častí domu a úprava práv k pozemku

1.Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva je [podlahová plocha bytu (m²)] m². Byt pozostáva z [z čoho byt pozostáva (izby a príslušenstvo)]

2.Vybavenie bytu tvorí: [vybavenie bytu]

3.Spoločné časti domu sú určené a opísané takto: [určenie a opis spoločných častí domu]

4.Spoločné zariadenia domu sú určené a opísané takto: [určenie a opis spoločných zariadení domu]

5.Príslušenstvo domu: [určenie a opis príslušenstva domu]

6.[ak ich užívajú všetci vlastníci:] Spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a prípadný priľahlý pozemok užívajú spoločne všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, s výnimkou práv výlučného užívania výslovne uvedených v tejto zmluve.

7.[ak niektoré časti užívajú len určití vlastníci:] Len niektorí vlastníci užívajú tieto spoločné časti, zariadenia, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok; ich určenie, oprávnení vlastníci a podklad práva užívania: [časti s obmedzeným užívaním a oprávnení vlastníci]. Ostatné spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a prípadný priľahlý pozemok užívajú všetci vlastníci, s výnimkou práv výlučného užívania výslovne uvedených v tejto zmluve.

8.[ak sa prevádza podiel na pozemku pod domom:] Spolu s bytom sa na kupujúceho prevádza aj spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom v rozsahu podľa článku II. Práva a povinnosti k pozemku zastavanému domom vykonáva kupujúci ako spoluvlastník spolu s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

9.[ak pozemok pod domom patrí inému vlastníkovi:] Pozemok zastavaný domom nie je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy. Práva k nemu sú upravené takto: [právny vzťah k pozemku pod domom]

10.[ak priľahlý pozemok neexistuje:] Dom nemá priľahlý pozemok podľa § 2 ods. 1 písm. j) zákona o vlastníctve bytov.

[ak dom má priľahlý pozemok:]

11.Priľahlý pozemok je určený týmito parcelami v katastrálnom území [katastrálne územie]. Opis priľahlého pozemku: [opis priľahlého pozemku]

12.[ak sa prevádza podiel na priľahlom pozemku:] Spolu s bytom sa na kupujúceho prevádza spoluvlastnícky podiel na každej uvedenej parcele priľahlého pozemku vo veľkosti [podiel na priľahlom pozemku]. Kupujúci vykonáva práva a povinnosti k priľahlému pozemku ako spoluvlastník spolu s ostatnými spoluvlastníkmi v rozsahu týchto podielov a práv užívania výslovne uvedených v tejto zmluve.

13.[ak sa podiel na priľahlom pozemku neprevádza:] Priľahlý pozemok nie je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy. Práva k nemu sú upravené takto: [práva k priľahlému pozemku, na ktorom sa podiel neprevádza]

Článok IVKúpna cena a platobné podmienky

1.Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za nehnuteľnosti vo výške [kúpna cena (€)] (slovom: [kúpna cena (€)]).

[pri platbe cez úschovu:]

2.Dohodnutý spôsob zabezpečenia kúpnej ceny: [notárska úschova peňazí / správa zverených peňažných prostriedkov advokátom na základe osobitnej zmluvy / vinkulácia prostriedkov v banke podľa podmienok banky]. Osoba spravujúca peniaze: [notár, advokát alebo banka spravujúca peniaze] (ďalej len „správca peňazí“). Kupujúci zložia alebo nechajú viazať celú cenu na účte IBAN [účet pre zloženie alebo viazanie ceny (IBAN)] najneskôr do [lehota na zaplatenie / zloženie ceny (dni)] dní od podpisu tejto zmluvy všetkými účastníkmi.

3.Zmluvné strany pred zložením alebo viazaním ceny zabezpečia dokument zaväzujúci správcu peňazí: [dokument o správe peňazí (identifikácia a dátum)]. Dokument musí byť prijatý správcom peňazí a obsahovať zhodné podmienky výplaty a vrátenia. Samotná táto kúpna zmluva nezaväzuje správcu peňazí, ktorý nie je jej účastníkom.

4.Výplata predávajúcim je viazaná na predloženie rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva v dohodnutom rozsahu a aktuálneho listu vlastníctva so splnenými podmienkami tiarch. Prípustné ťarchy pri výplate: [prípustné ťarchy pri výplate]. Výplata príjemcom, jej rozdelenie a účty: [príjemcovia, sumy a účty pre výplatu ceny]. Správca peňazí vyplatí príslušnú sumu do [lehota na výplatu alebo vrátenie peňazí (dni)] dní po splnení a doložení podmienok podľa osobitného dokumentu.

5.Pri právoplatnom zamietnutí návrhu na vklad alebo zastavení konania a pri platnom zániku zmluvy sa nepoužité peniaze vrátia kupujúcim do [lehota na výplatu alebo vrátenie peňazí (dni)] dní od doloženia rozhodujúcej skutočnosti podľa dokumentu správcu peňazí. Príjemcovia, účty a postup pri spore o podmienky vrátenia: [účty kupujúcich a pravidlá vrátenia peňazí pri spore]. Časť už použitú na splatenie starej hypotéky vrátia predávajúci podľa osobitného dojednania tejto zmluvy.

6.Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podá najneskôr do [lehota na podanie návrhu na vklad (dni)] dní odo dňa potvrdeného zloženia alebo viazania celej kúpnej ceny podľa osobitného dokumentu.

[pri platbe na účet pred podaním návrhu na vklad:]

7.Kupujúci zaplatí celú kúpnu cenu bankovým prevodom na účet predávajúceho IBAN [IBAN účtu predávajúceho] najneskôr do [lehota na zaplatenie / zloženie ceny (dni)] dní odo dňa podpisu tejto zmluvy všetkými zmluvnými stranami. Kúpna cena je zaplatená dňom jej pripísania na účet predávajúceho.

8.Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podá najneskôr do [lehota na podanie návrhu na vklad (dni)] dní odo dňa pripísania celej kúpnej ceny na účet predávajúceho.

[pri financovaní hypotekárnym úverom:]

9.Časť kúpnej ceny vo výške [časť ceny z vlastných zdrojov (€)] zaplatí kupujúci z vlastných zdrojov na účet predávajúceho IBAN [IBAN účtu predávajúceho] najneskôr do [lehota na zaplatenie / zloženie ceny (dni)] dní odo dňa podpisu tejto zmluvy všetkými zmluvnými stranami.

10.Zvyšnú časť kúpnej ceny vo výške .................. zaplatí kupujúci z úveru poskytnutého [banka poskytujúca úver (v 2. páde)] (ďalej len „banka“), a to bankovým prevodom na účet predávajúceho IBAN [IBAN účtu predávajúceho] po splnení podmienok čerpania úveru, najneskôr do [lehota na vyplatenie úveru po vklade (dni)] dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

11.Predávajúci berie na vedomie, že kupujúci zriadi na zabezpečenie úveru v prospech banky záložné právo k nehnuteľnostiam a že zmluvu o jeho zriadení môže uzavrieť už pred nadobudnutím vlastníckeho práva (§ 151d ods. 4 Občianskeho zákonníka). Predávajúci poskytne kupujúcemu a banke súčinnosť potrebnú na čerpanie úveru.

12.Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podá najneskôr do [lehota na podanie návrhu na vklad (dni)] dní odo dňa podpisu tejto zmluvy všetkými účastníkmi, keďže časť ceny hradená z vlastných zdrojov predstavuje 0 €.

[pri platbe až po povolení vkladu:]

13.Kupujúci zaplatí celú kúpnu cenu bankovým prevodom na účet predávajúceho IBAN [IBAN účtu predávajúceho] najneskôr do [lehota na zaplatenie / zloženie ceny (dni)] dní odo dňa doručenia rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

14.Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podá najneskôr do [lehota na podanie návrhu na vklad (dni)] dní odo dňa podpisu tejto zmluvy všetkými zmluvnými stranami.

15.[nepovinné – ak sa z kúpnej ceny splatí hypotéka predávajúceho:] Na nehnuteľnostiach viazne záložné právo v prospech [záložný veriteľ predávajúceho (v 2. páde)]. Z ceny sa najskôr uhradí suma [suma na úplné splatenie starej hypotéky] priamo na účet veriteľa IBAN [účet záložného veriteľa (IBAN)] podľa potvrdenia [potvrdenie starej banky: číslo, dátum a platnosť vyčíslenia]. Okamih a podmienky tejto úhrady: [okamih a podmienky platby starej banke]. Predávajúcim sa vyplatí iba zvyšok ceny. Predávajúci zabezpečia bez zbytočného odkladu po splatení potvrdenie veriteľa o zániku pohľadávky a podanie návrhu na výmaz záložného práva. Ak návrh na vklad právoplatne neprejde alebo zmluva platne zanikne, predávajúci vrátia kupujúcim aj časť ceny už použitú na splatenie ich dlhu, a to do [lehota na vrátenie už použitej ceny pri zlyhaní prevodu (dni)] dní od doloženia tejto skutočnosti. Povinnosť vrátiť plnenie zo zrušenej zmluvy tým nie je obmedzená. Pri platbe cez správcu peňazí musí osobitný dokument obsahovať zhodné poradie platieb.

Článok VVyhlásenia zmluvných strán a stav bytu

1.Predávajúci vyhlasuje, že je oprávnený s nehnuteľnosťami nakladať, jeho zmluvná voľnosť nie je obmedzená a na nehnuteľnostiach neviaznu žiadne dlhy, záložné práva, vecné bremená, predkupné práva ani nájomné práva, s výnimkou zákonného záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov[, ďalej záložného práva, ktoré bude vymazané podľa článku IV].

2.Predávajúci ďalej vyhlasuje, že byt nie je prenajatý ani inak prenechaný do užívania tretej osobe, nehnuteľnosti nie sú predmetom súdneho, exekučného ani iného konania a nie sú mu známe žiadne skutočnosti, ktoré by bránili ich prevodu alebo povoleniu vkladu.

3.Predávajúci upozornil kupujúceho na tieto vady bytu, o ktorých vie: [známe vady bytu]

4.Kupujúci vyhlasuje, že sa so stavom bytu a spoločných častí domu oboznámil osobnou obhliadkou a byt kupuje v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu tejto zmluvy, s prihliadnutím na jeho bežné opotrebenie a na vady uvedené v tejto zmluve.

Článok VISpráva domu a úhrady spojené s bytom

1.[ak dom spravuje spoločenstvo vlastníkov:] Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ([názov správcu alebo spoločenstva]) na základe zmluvy o spoločenstve. Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k tejto zmluve o spoločenstve.

2.[ak dom spravuje správca:] Správu domu vykonáva správca [názov správcu alebo spoločenstva] na základe zmluvy o výkone správy. Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k tejto zmluve o výkone správy; práva a povinnosti z nej prechádzajú na kupujúceho nadobudnutím vlastníctva bytu (§ 8a ods. 7 zákona o vlastníctve bytov).

3.[ak dom nemá správcu ani spoločenstvo:] V dome sú najviac tri byty a nebytové priestory, a preto sa naň nevzťahuje povinnosť zabezpečiť správu domu správcom alebo spoločenstvom (§ 6 ods. 1 písm. a) zákona o vlastníctve bytov). Kupujúci bude spravovať spoločné časti a zariadenia domu spolu s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

4.[ak dom má správcu alebo spoločenstvo:] Predávajúci vyhlasuje, že nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu ani na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, čo preukazuje potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva, ktoré tvorí prílohu tejto zmluvy (§ 5 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov).

5.Povinnosť kupujúcich poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv vzniká od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade (§ 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.). Úhrady za spotrebované služby a energie si strany medzi sebou vyrovnajú podľa skutočného obdobia užívania, dátumu odovzdania a stavov meračov uvedených v protokole; ročné vyúčtovanie si po jeho doručení predložia a primerane vyrovnajú. Táto vnútorná dohoda nemení zákonné nároky správcu alebo spoločenstva ani dodávateľov (§ 10 ods. 6).

Článok VIIOdovzdanie bytu

1.Predávajúci odovzdá kupujúcemu byt vyprataný, so všetkými kľúčmi a dokladmi potrebnými na jeho užívanie najneskôr do [odovzdanie bytu – počet dní po vklade] dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Predávajúci nie je povinný odovzdať byt skôr, ako bude zaplatená celá kúpna cena.

2.O odovzdaní a prevzatí bytu spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom uvedú najmä stav bytu, stavy meračov energií a vody a počet odovzdaných kľúčov.

3.Predávajúci sa zaväzuje do dňa odovzdania bytu zabezpečiť, aby v byte nemala hlásený trvalý pobyt žiadna osoba, a ukončiť alebo previesť zmluvy s dodávateľmi energií a služieb, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.

4.Nebezpečenstvo náhodnej skazy a náhodného zhoršenia bytu prechádza na kupujúceho dňom odovzdania bytu.

5.[nepovinné – zmluvná pokuta za omeškanie s odovzdaním bytu:] Ak bude predávajúci v omeškaní s odovzdaním bytu, zaplatí kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške [zmluvná pokuta za každý deň omeškania (€)] za každý aj začatý deň omeškania. Kupujúci má popri zmluvnej pokute právo aj na náhradu škody, ktorá zmluvnú pokutu presahuje.

Článok VIIINadobudnutie vlastníckeho práva a vklad do katastra

1.Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vkladom do katastra nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o povolení vkladu (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka a § 28 ods. 3 katastrálneho zákona).

2.[ak návrh podáva kupujúci:] Návrh na vklad vlastníckeho práva podá kupujúci v lehote podľa článku IV tejto zmluvy; druhá zmluvná strana poskytne potrebnú súčinnosť.

3.[ak návrh podáva predávajúci:] Návrh na vklad vlastníckeho práva podá predávajúci v lehote podľa článku IV tejto zmluvy; druhá zmluvná strana poskytne potrebnú súčinnosť.

4.[ak návrh podávajú strany spoločne:] Návrh na vklad vlastníckeho práva podajú zmluvné strany spoločne v lehote podľa článku IV tejto zmluvy.

5.[ak kupujúci nahradí celý zaplatený poplatok:] Správny poplatok za návrh na vklad uhradí predávajúci; kupujúci mu nahradí celý preukázateľne zaplatený správny poplatok (§ 5 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov).

6.[ak poplatok zostane na predávajúcom:] Správny poplatok za návrh na vklad uhradí a znáša predávajúci (§ 5 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov).

7.[ak kupujúci nahradí polovicu poplatku:] Správny poplatok za návrh na vklad uhradí predávajúci; kupujúci mu nahradí polovicu preukázateľne zaplateného správneho poplatku (§ 5 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov).

8.Ak okresný úrad konanie o návrhu na vklad preruší, zmluvné strany sa zaväzujú bez zbytočného odkladu poskytnúť si súčinnosť potrebnú na odstránenie nedostatkov, a to aj uzavretím dodatku k tejto zmluve (§ 42 ods. 4 katastrálneho zákona).

Článok IXOdstúpenie od zmluvy

1.Predávajúci môže od tejto zmluvy odstúpiť, ak kupujúci nezaplatí alebo nezloží kúpnu cenu alebo jej časť v lehote podľa článku IV ani v dodatočnej primeranej lehote určenej v písomnej výzve predávajúceho.

2.Kupujúci môže od tejto zmluvy odstúpiť, ak sa niektoré z vyhlásení predávajúceho podľa článku V ukáže nepravdivým alebo ak bude návrh na vklad zamietnutý z dôvodu na strane predávajúceho.

3.Odstúpenie musí byť písomné a je účinné dňom doručenia druhej zmluvnej strane. Odstúpením sa zmluva od začiatku zrušuje a zmluvné strany sú povinné vrátiť si všetko, čo si podľa nej plnili (§ 48 ods. 2 a § 457 Občianskeho zákonníka). Ak účastník platne odstúpi od zmluvy po podaní návrhu na vklad a pred vydaním rozhodnutia o návrhu, bez zbytočného odkladu oznámi a doloží túto skutočnosť príslušnému okresnému úradu; na zastavenie konania sa vzťahuje § 31b ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona. Ak bolo rozhodnutie už vydané, zmluvné strany zabezpečia vrátenie plnení a usporiadanie zápisu práv postupom zodpovedajúcim právnemu stavu. Táto zmluva nezakladá automatické zastavenie skončeného konania.

Článok XZáverečné ustanovenia

1.Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu všetkými zmluvnými stranami. Vecnoprávne účinky nastanú povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

2.Právne vzťahy neupravené touto zmluvou sa riadia Občianskym zákonníkom, zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a katastrálnym zákonom.

3.Podpis predávajúceho na tejto zmluve musí byť úradne osvedčený (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona).

4.Zmluva je vyhotovená v [počet rovnopisov zmluvy] rovnopisoch. Dva rovnopisy sú určené pre okresný úrad, katastrálny odbor, na účely konania o povolení vkladu a ostatné dostanú zmluvné strany.

5.Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli, zmluva vyjadruje ich slobodnú a vážnu vôľu a na znak súhlasu ju podpisujú.

Prílohy: